广西360好运快3:物業公司瘋狂并購!彩生活:你們搶吧,我夠了!

好运快3彩票怎么玩 www.mikmr.icu 2019-01-16 12:00:41   原文來源:中國財經觀察報

于企業而言,現金流比利潤更重要,信心比現金流更重要。

 

2018年下半年以來,物業開發的融資環境持續收緊,中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%,而大型房企的融資成本也基本在8%至10%之間。

 

當房企焦頭爛額地滿世界找錢、提升評級時,一些基于存量運營的物業企業卻顯示了良好的現金流和信用狀況,成為周期調整中一道靚麗的風景線。

 

例如,彩生活(01778.HK)。消息顯示,截至2019年1月9日,彩生活已經利用自有現金提前償還了一筆總額為10億元人民幣的短期貸款。

 

值得注意的是,在2018年7月,公司就已獲中誠信證券評估有限公司上調了主體信用等級,由AA-調升至AA,評級展望穩定。

 

而就在2019年1月11日,一則自愿性公告顯示彩生活獲管理層增持,涉資約港幣207.7萬元。公告認為,此舉顯示主要股東對公司未來發展前景的信心及對公司價值的認可。

 

一步快,步步快。在規模之上,彩生活專注于平臺化和互聯網化,其發展已經率先進入下一個賽道。當行業還處在跑馬圈地的初級階段,彩生活已經蓄勢待發,準備迎接新的挑戰。

 

 

并購先行者的停,與后入者的進

 

物業行業強弱兼并的傳統依然在持續。隨著規模為王成為共識,物業公司尤其是上市物業公司在行業內施行大手筆收并購并不鮮見。

 

作為第一個“吃螃蟹的人”,彩生活在2014年上市之后,先后于2014年收購新加坡Steadlink公司,進駐海外;2015年2月,并購香港世紀物業管理有限公司,進駐香港;2015年6月,以總金額3.3億人民幣收購深圳市開元國際物業管理有限公司100%股權,獲得管理面積約2930萬平米。

 

有前人開路,后來者的道路似乎是可以預見的。

 

近日,碧桂園服務(06098.HK)發布公告,建議進行股份增補配售,預期規模將為約2.5億美元(約19.5億元),及發行價將為每股約11.61元至12元,較前收市價折讓7%至10%。

 

根據公告,所得凈額擬約70%將被用于并購;約30%用于科技與智能化投資、城市服務及增值服務等新業務開拓投資。

 

事實上,不僅僅是碧桂園服務,一大批新近上市的物業企業籌集資金用于規模擴張的比例高企:

 

 

 

例如,永升服務執行董事兼總裁周洪斌透露,上市融資中的55%將投入戰略性收購和投資領域,以搶占物業管理的市場份額,實現規模的跨越式發展。

 

不難理解,收并購作為最簡單粗暴的擴容方式,成為絕大多數有迫切擴張需求企業的現時追求。

 

2018年4月9日,剛剛登陸港股的雅生活服務作價2.05億元收購南京紫竹物業51%股權;7月,雅生活再次以1.48億元拿下蘭州城關物業51%股權。

 

2018年6月,南都物業以1.008億元收購江蘇金楓物業70%的股權。

 

2018年11月,碧桂園服務更是耗資6.82億元人民幣一口氣購入5間物業管理公司,包括北京盛世物業服務、成都佳祥物業管理、成都清華逸家物業管理、南昌市潔佳物業及上海睿靖實業。

 

除此之外,根據CRIC不完全統計,2018年內另有龍湖物業收購富州物業、嘉寶股份收購東景物業及天立物業等多起收并購。

 

 

 

借助資本的力量,行業集中度得以快速提升。

 

根據物管協會及中國指數研究院數據,2017年,全國前十大物業管理公司的市場份額由2013年的4.9%增長至11.1%,前百強物業管理公司的市場份額由2014年的19.5%逐年提升至2017年的32.40%。

 

 

 

在一片舉債“買買買”的浪潮中,老牌物業服務企業彩生活卻有些不走尋常路。物業收并購進行如火如荼的2016-2018年,除去對于萬象美的收購,彩生活主要通過平臺方式對外進行擴展。并且,公司近日公告,提前償還了因收購萬象美形成的一筆總額為10億元人民幣的短期貸款。

 

據了解,彩生活曾在2018年2月初向一家境內金融機構借入一筆總額為10億元人民幣的短期貸款,并已于2018年年底前提前還款人民幣3.1億元。在2019年1月9日,將剩余的6.9億元人民幣提前還完。

 

值得注意的是,此次彩生活償還款項使用的是自有現金,并非借新還舊,顯示出良好的現金流水平,并能減少利息費用對利潤的侵蝕,優化公司的資產負債結構。

 

公司高層也表示,未來沒有太多并購計劃。

 

作為并購先行者,彩生活在時下這個節點反而出人意料地“停”下來,其中考量,或許出于以下兩點:

 

1、目前,公司的規模已經足夠龐大,提前拿到了下半場的入場券;

 

2、從規模慣性中走出后,彩生活的首要目標是提高發展質量。

 

截至2018年11月底,彩生活管理面積達到5.3億平米左右,在同業中穩居第一。下半年公司新增近5000萬平米,均為新委聘面積,預計2018年全年新委聘面積總量超過7000萬平米。

 

而在2012-2017年,彩生活的管理面積復合增長率為66%。

 

規模不是一切但一切基于規模??梢哉餉此?,目前彩生活在管理面積上的積累已經足夠支撐未來的發展。當同行們還在并購做大的老賽道之上,彩生活已經率先完成功課,進入下一個關卡。

 

除此之外,通過輸出平臺小股操盤,彩生活一定程度上擺脫了并購路徑依賴。

 

數據顯示,截至2018年11月末,彩生活的合作面積為6.7億平米,加上管理面積的5.3億平米,平臺服務面積已接近12億平米。

 

國泰君安預計,在2018-2020 年,彩生活合約管理面積和合作面積預計每年分別增加約50.0 百萬平米和175.0 百萬平米。

 

量變的最終目的是質變。對于以彩生活為代表的率先轉型的物管企業而言,傳統的物業管理已經不能滿足胃口,在規模升級之后,如何實現更高層次的發展是更重要的議題。

 

 

不變的互聯網平臺化轉型,賦能合作伙伴

 

2018年的物業板塊風潮涌動,包括南都物業、雅生活服務、碧桂園服務在內的6家物業服務企業登陸資本市場,其中南都物業在A股上市,另外5家物業公司赴香港上市,為歷年之最。

 

除此之外,奧園健康生活、濱江服務、藍光嘉寶等房企旗下的物業服務公司目前正在港股排隊上市,在新三板掛牌的物業公司更是超過60家。

 

正如彩生活CEO唐學斌所判斷的那樣,物業服務的春天,可能就要來了。

 

撬動物管行業想象力的,是社區經濟的藍海。包括BAT在內互聯網企業都已經意識到社區蘊含的巨大價值并進行密集投資:百度12億元投資新潮傳媒、騰訊落地智慧社區開放平臺“智慧海納”、京東投資小區樂、阿里釘釘進軍社區移動醫療……

 

彩生活作為最早進行互聯網化轉型的物業企業,一直致力于開發社區經濟。

 

在彩生活CEO唐學斌看來,傳統的物業管理模式過于粗糙,成本高企營運維艱,“從一開始我們就認準,必須摒棄僅僅針對物的管理,轉向對人的服務,住在社區里的人才是我們真正的服務對象。”

 

在這個思路的指導下,彩生活并不像一般物業公司那樣直接提供增值服務,而是利用移動互聯網,構建社區服務平臺彩之云,通過平臺連接第三方服務及商品供應商,為業主提供專業的維修、保養、綠化、停車等服務,從而抽取交易傭金作為收入。

 

國信證券報告顯示,截至2018年9 月30 日,公司平臺注冊用戶達到1645 萬,同比增長173.2%;第三季度新增額為194 萬,與去年同期持平。與此同時,平臺GMV 總額累計達到66.43 億元,同比增長41.5%;2018年第三季度增額為22.84 億元,同比增長33.0%。

 

透過彩之云平臺,彩生活正逐步利用“北斗七星”將基礎物業管理當中的各類服務進行標準化、訂單化處理。這種模式類似于滴滴,用互聯網手段提升效率的同時,滿足社區居民各式需求。

 

彩生活副總裁段斐欽近日表示,通過這些做法,當同行們還在搶地盤的時候,彩生活已經在贏得用戶。

 

彩生活有一個目標,那就是成為物業領域的第一流量入口。

 

2018年3月末,彩生活還發布了一款類似于社區電商產品“彩惠人生”,業主在“彩惠人生”上買東西可以沖抵物業費,彩生活提供渠道,商家獲得市場,最終實現“三贏”。

 

公開信息顯示,截止到11月30日,“彩惠人生”累計訂單金額達到6136萬元,累計訂單數為147.5萬單,沖抵物業費的家庭戶數已經從6月末的4萬家上升至20萬家。

 

隨著這一模式的逐漸成熟,彩生活有望真正從“物業收費”的困境中掙脫出來,集中精力做好服務,開拓新的增長邊界。

 

在 To B 端,彩生活的業務同樣得到了鞏固升級。

 

2018年12月7日,彩生活與長沙市公安局就共同搭建長沙市公安局大物業管理平臺簽訂合作意向書,將根據長沙市公安局關于統籌后勤管理工作的總體部署,定制開發該局大物業管理平臺,實現了平臺的輸出。

 

不僅如此。彩生活平臺戰略還走出國門、走向海外。

 

2018年6月18日,彩生活與富力地產柬埔寨公司在金邊簽署了戰略合作協議,致力于樹立智慧社區標桿,標志著彩生活海外戰略拓展在東南亞落下重要一子。

 

2018年11月19日,彩生活全資附屬公司通天控股有限公司與富美興發展責任有限公司于越南胡志明市簽署了合作協議,雙方將成立合營企業,共建智慧社區服務平臺。

 

在規模的基礎上,彩生活一方面通過彩之云、彩惠人生等提供完善服務、豐富社區業主需求,一方面通過平臺輸出賦能合作伙伴、實現輕資產擴張,未來發展可期。對此,公司管理層也非常有信心,增持股票就是最好的例證。

 

2019年1月11日,彩生活發布自愿性公告,顯示公司獲股東耀偉富企業有限公司(以下簡稱“耀偉富”)于公開市場增持股份,累計購入50萬股彩生活普通股,均價為每股4.1537港元,涉資約港幣207.7萬元。

 

而截至公告日期,彩生活執行董事兼行政總裁唐學斌擁有耀偉富約43.34%股權。

 

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